O centro de São Paulo está passando por uma verdadeira revolução. Nos últimos quatro anos (2021-2024), a Prefeitura autorizou a construção de 236 empreendimentos residenciais no perímetro da Subprefeitura da Sé, totalizando 32.257 novos apartamentos distribuídos pelos distritos Sé, República, Bela Vista, Santa Cecília, Bom Retiro, Consolação, Liberdade e Cambuci. Esse avanço é resultado de uma série de iniciativas e incentivos promovidos pela gestão municipal para estimular a requalificação da região central e atrair novos moradores.
As unidades residenciais contemplam todas as faixas de renda, incluindo Habitação de Interesse Social (HIS), destinada a famílias com renda mensal de até seis salários-mínimos; Habitação de Mercado Popular (HMP), voltada para famílias com renda de até dez salários-mínimos; e R2v, acessível para todas as faixas de renda. Veja abaixo, ano a ano, o acumulado de unidades residenciais licenciadas:
Acumulado (em unidades)
2021: 5.681
2022: 15.797
2023: 22.730
2024: 32.257
Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL)
Esse avanço expressivo reflete um arcabouço legal inovador, que não apenas criou condições favoráveis para a construção de moradias, mas também fortaleceu a economia local, atraindo novos investimentos e impulsionando o desenvolvimento da região.
Projetos que estão transformando o centro
Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central
A Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central, instituída pelas Leis nº 17.844/2022 e nº 18.156/2024, tem sido fundamental para a requalificação da região. O principal objetivo do plano urbanístico é transformar o centro em um polo atrativo para investimentos e moradia, com foco na habitação para famílias de baixa renda. A expectativa é atrair cerca de 220 mil novos moradores à região.
Entre as principais medidas, destaca-se a destinação de 40% dos recursos arrecadados com outorga onerosa para projetos habitacionais voltados à população de baixa renda. A Outorga Onerosa do Direito de Construir é uma contrapartida financeira paga ao Município para o empreendedor construir a mais na região e é revertida para custear as intervenções públicas previstas pelo plano.
Além disso, a AIU prevê incentivos como:
- Outorga onerosa zero por cinco anos para construções nos distritos da República, Sé e na região da Cracolândia;
- Potencial construtivo de até seis vezes a área do terreno em algumas áreas centrais.
Para impulsionar a requalificação da região, a Prefeitura publicou, em fevereiro, portaria que esclarece dúvidas e reforça procedimentos para o licenciamento de edificações na região.
Programa Requalifica Centro
Criado em 2021 pela Lei 17.577/21, o Programa Requalifica Centro incentiva a modernização de prédios antigos por meio do retrofit, oferecendo isenção de impostos e redução de taxas para viabilizar as reformas. Os principais incentivos incluem:
- Isenção de IPTU;
- Redução da alíquota de ISS;
- Isenção de ITBI e outras taxas municipais.
Até o momento, o programa já aprovou 21 projetos, totalizando 1.902 novas unidades habitacionais. Desses, 17 são empreendimentos residenciais, incluindo um de Habitação de Interesse Social, e 4 são destinados a uso comercial. Além disso, cinco edifícios já receberam o Certificado de Conclusão de Requalificação, que garante que as obras foram finalizadas dentro dos padrões exigidos. Atualmente, 28 projetos estão em análise.
Subvenção econômica
Outro mecanismo importante é a subvenção econômica, que disponibiliza até R$ 1 bilhão para custear até 25% do valor das obras de retrofit dentro do perímetro do Programa Requalifica Centro. Do total de recursos, 60% são destinados a projetos de habitação social (HIS-1 e HIS-2), atendendo famílias com renda de até seis salários-mínimos.
Até agora, 15 projetos de requalificação foram credenciados, sendo três no primeiro chamamento público (novembro de 2023) e 12 no segundo (maio de 2024). Entre esses, dois edifícios são exclusivos para famílias com renda de até três salários-mínimos.
Em março de 2024, um novo decreto ampliou os incentivos para Habitação de Interesse Social, garantindo que ainda mais famílias possam viver dignamente no centro da cidade. O terceiro chamamento público será lançado em breve.
Requalificação que vai além da moradia
Os incentivos habitacionais fazem parte de um amplo projeto de requalificação do centro (#TodosPeloCentro), que incluem melhorias urbanas, de segurança e infraestrutura. Entre as ações em andamento e já concluídas, destacam-se:
* Requalificação dos calçadões do Triângulo e do Centro Novo
* Recapeamento de vias;
* Aumento da segurança com ampliação de guardas e de viaturas
* Ilumina SP: com pontos de iluminação remodelados
* Implantação de jardins de chuva
* Requalificação da Praça da Sé, Parque Princesa Isabel e Viaduto Santa Ifigênia e entrega da Fase 3 da Praça das Artes
* Concessão do Mercadão e Terraço Martinelli
* Ampliação das vagas de acolhimento para população em situação de rua
* Operação Centro Limpo e intensificação das ações de zeladoria na Praça da Sé, na Praça do Patriarca, na Praça da República, na Av. 23 de Maio e na Av. Tiradentes
